SEX, 07/08/2015 - 07:18
ATUALIZADO EM 07/08/2015 - 07:40
Por Luiz Alberto Vieira
O Brasil teve entre 2007 e 2013 uma enorme bolha imobiliária. Neste período, os preços dos imóveis novos na cidade de São Paulo aumentaram incríveis 171,9%[1]. Para termos uma ideia do descolamento da realidade desses preços, no mesmo período a inflação acumulada foi de 45,9% e o PIB nominal cresceu 103,1%.
Assim, o Valor Global de Vendas (VGV) na maior cidade do país cresceu de R$ 12,7 bilhões em 2004 para R$ 21,14 bilhões em 2013, em valores corrigidos pelo INCC.
A bolha imobiliária brasileira possui todos os ingredientes de uma bolha típica. Após um aumento da demanda provocado pela consolidação do mercado de massas e alta de preços das commodities, houve um ciclo de alta apoiado na expansão da liquidez por meio da capitalização de grandes incorporadores na Bolsa de Valores e facilidades no acesso do crédito imobiliário.
A especulação se propagou nas maiores cidades do Brasil! Em Brasília, profissionais liberais e servidores públicos financiavam 3 ou 4 imóveis ao mesmo tempo com a construtora, mesmo sem renda suficiente para arcar com os financiamentos. A valorização de um imóvel pagava os custos dos financiamentos dos demais e a compra de mais um imóvel na planta. E assim, girava o ciclo especulativo na classe média.
Corretores imobiliários incentivavam a sanha especulativa dos clientes com a lenda da valorização infinita dos imóveis na capital. Afinal, não se podia construir numa cidade tombada. Pouco importava que estavam lançando um novo setor inteirinho e muito da especulação também ocorria fora do Plano Piloto. Toda bolha possui uma pseudo-racionalidade. A das tulipas era a dificuldade de se cultivar a bela flor!
O mesmo comportamento especulativo aconteceu em São Paulo, Rio de Janeiro e nas maiores cidades do Brasil. Copa do Mundo e Olimpíadas justificavam a ciranda da especulação na falta de um tombamento. Basta ouvirmos o barulho das panelas nas varandas gourmets inacabadas para sabermos onde a especulação imobiliária foi mais forte.
Mas ao contrário do que pensavam os corretores de Brasília e os especuladores de todo o Brasil, toda bolha tem um fim.
O setor Noroeste em Brasília, que foi lançado em 2009 com preços na planta de até R$ 14 mil o m2 (ou R$ 19,64 mil em valores corrigidos), hoje tem imóveis prontos sendo vendidos a R$ 8 mil o m2. Em São Paulo, os preços de lançamentos já aumentaram abaixo da inflação em 2014 e em 2015 já começam a recuar.
O impacto na economia das grandes cidades é devastador. O VGV (Valor Global de Vendas) na cidade de São Paulo caiu de R$ 21,14 bilhões para R$ 12,27 bilhões entre 2013 e o ano passado, o que equivale a praticamente 2% do PIB da cidade. O nível de emprego na construção civil do Estado de São Paulo caiu 10,82% em junho de 2015 na comparação com o mesmo mês do ano anterior, com 66,7 mil postos de trabalhos perdidos.[2]
Evidentemente, a maior seletividade da Caixa Econômica Federal na comparação com seus pares norte-americanos reduz os efeitos sobre o sistema de crédito. Assim, a bolha brasileira vive um lento desinflar, o que é um pouco melhor do que um estouro de bolha, mas com efeitos que não podem ser desprezados pela condução da política macroeconômica.
[1] Fonte: Embraesp/Secovi-SP - http://www.secovi.com.br/files/Arquivos/preco-medio-residencial-abr-2015...
[2] Fonte: Sinduscon-SP/FGV - http://www.sindusconsp.com.br/downloads/economia/581_Nivel_Atividades.pdf
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